USUCAPIÃO PLEITEADO EM IMÓVEL DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
GUSTAVO PAES RABELLO
SUMÁRIO
- INTRODUÇÃO 2
- CONSIDERAÇÕES INICIAIS 3
2.1. Usucapião 3
2.2. Condomínio Edilício 3 - A USUCAPIÃO EM FACE DE PROPRIEDADE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E SEUS ASPECTOS PROCESSUAIS 5
3.1 Da representação em juízo 5
3.2 Do Usucapião proposto por Condômino e/ou Terceiro em face de Outra Unidade Autônoma e/ou de Área Comum de um mesmo Condomínio Edilício. 7
3.3 Dos Meios de Interrupção do Prazo de Prescrição Aquisitiva em favor do Condômino e de Terceiros. 9 - Conclusão 11
- CONCLUSÃO 12
- INTRODUÇÃO
A Usucapião não é instituto novo, conforme disposições e alterações legislativas trazidas pela Constituição Federal de 1.988, Estatuto das Cidades e o Novo Código Civil de 2.002, as quais mantiveram inalterada a respectiva essência jurídica do instituto. A novidade está na inclusão de novas modalidades da Usucapião e sua respectiva diminuição do prazo de declaração de domínio, nos casos de recorrente interesse social.
Neste contexto, as discussões sobre este instituto intensificaram-se na medida em que parte da população passou a organizar-se em Condomínios Edilícios, como forma de refugio à violência recorrente nos centros urbanos. Desta situação, podem-se suscitar dúvidas acerca de sua aplicabilidade, possibilidade jurídica e questões processuais para sua consecução.
Dentro desta problemática, pretende-se analisar, e não esgotar, o alcance e a aplicabilidade do instituto da Usucapião em propriedades em regime de condomínio edilício e, para tanto, desenvolvendo-se aspectos jurídicos do Condomínio Edilício e questões processuais genéricas da Usucapião, independente de suas espécies.
- CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.1. Usucapião
De forma objetiva, a Usucapião é forma de aquisição originária de propriedade, através do exercício da posse com a intenção de ser dono, cujo lapso temporal dependerá das características da posse e da natureza da coisa, conforme previstos em Lei.
Em suma, para os bens móveis o lapso de aquisição é de (três) anos, e para os bens imóveis variam de 5 (cinco) a 15 (quinze) anos, dependendo do tamanho da área a ser usucapida, de sua utilização para moradia e/ou instituição de obras de caráter produtivo, a existência de justo título e boa-fé.
Considerando que o objeto do presente estudo é o cabimento da Usucapião em face de Propriedade em regime de Condomínio Edilício, sem as especialidades de suas respectivas modalidades, será dado enfoque a figura jurídica desta forma de Condomínio e suas implicações processuais.
2.2. Condomínio Edilício
Condomínio Edilício é aquele formado por co-proprietários de Edificações, tais como os prédios residenciais, comerciais, shopping centers, etc., com a existência de áreas privativas, de uso exclusivo de cada Condômino e de áreas de uso comum, administrados por sindico eleito em assembléia geral de condôminos. Cumpre destacar aspectos jurídicos da posse e propriedade previstos no Código Civil, assim transcritos:
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
- 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
- 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
- 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
- 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
- 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.”
Pela leitura do dispositivo de lei, pode-se concluir, ab initio, que as partes suscetíveis de utilização independente, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, com a respectiva fração ideal do solo, sem a anuência dos demais proprietários condôminos.
Já as áreas de propriedade comum, somente poderão ser alienadas em caso de consentimento de todos os proprietários do respectivo condomínio.
Assim, não há maiores dúvidas quanto a usucapião de área exclusiva de cada condômino, ao contrário do que acontece com as áreas de uso comum, como se verificará adiante.
- A USUCAPIÃO EM FACE DE PROPRIEDADE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E SEUS ASPECTOS PROCESSUAIS
3.1 Da representação em juízo
O primeiro questionamento a ser analisado sobre uma Ação de Usucapião proposta em face de um Condomínio Edilício é quem atuará passivamente na referida demanda, o sindico ou os condôminos?
Destaca-se que o sindico é eleito pela assembléia com o propósito de administrar referido condomínio, com as seguintes competências, previstas no Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação
Os poderes de representação em juízo conferidos ao sindico referem-se à defesa de interesses comuns dos condôminos, enquanto gestão do condomínio, tais como o ingresso em juízo para cobrança de cotas condominiais inadimplentes, reparação de danos causados por prestador de serviço ao condomínio, para defesa em reclamatórias trabalhistas de seus empregados, assim como junto a Prefeituras e demais órgãos públicos.
Contudo, a Ação de Usucapião tem como objeto a discussão de um direito real, que é a propriedade. O sindico, ou a própria figura do condomínio, não representa as próprias cotas de cada condômino, titulares do domínio. Em nenhum momento na formação do Condomínio, ou composição da Assembléia, ocorre a transferência do domínio dos proprietários à figura do condomínio e/ou ao sindico, mas sim, apenas aspectos gerenciais, e por vezes, autorizar o exercício da propriedade, mas sempre em nome do titular.
A composição do condomínio e de seus respectivos responsáveis (sindico, conselheiros, etc.) tem natureza meramente administrativa e restritiva aos atos de gestão, tanto é que não podem privar um condômino de sua propriedade, nem impedir de alienar sua unidade ou intervir em demandas que tenham por objeto a propriedade daquele condômino em especifico.
Assim, em eventual Ação de Usucapião, a parte legitima para figurar no pólo passivo da demanda são os próprios condôminos/proprietários, titulares do domínio a que se busca subtrair com aquela demanda. Tal questão já foi enfrentada pelos tribunais, a exemplo do julgado colacionado abaixo:
ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SÍNDICO – USUCAPIÃO – “Unidade condominial – Citação do Síndico – Inadmissibilidade – Atribuições meramente administrativas não substitutivas de titulares de domínio – Necessidade de citação de todos os Condôminos.” (TJ-SP A.I. 165.152-1 – Rel. Des. Benini Cabral – COAD – Seleções Jurídicas 170).
Portanto, caso o imóvel objeto de eventual Usucapião, intentada por condômino ou Terceiro, cujo objeto seja área comum dos condôminos, pretenso usucapiente deve citar os demais titulares do domínio sobre suas pretensões, cabendo a figura do condomínio, representada pelo sindico, dar imediato conhecimento aos condôminos da existência desta demanda, de possível interesse dos demais, nos termos do inciso III, do art. 1.348, do CC.
Já na hipótese da Usucapião ter como objeto área exclusiva de um Condômino, deve-se citar aquele que possui o titulo de domínio correspondente, traduzindo-se em ilegitimidade qualquer intervenção do Condomínio ou dos demais condôminos.
3.2 Do Usucapião proposto por Condômino e/ou Terceiro em face de Outra Unidade Autônoma e/ou de Área Comum de um mesmo Condomínio Edilício.
Inicialmente, esclareça-se que condôminos são os titulares do domínio das frações ideais que integram o Condomínio, enquanto terceiros são aqueles desprovidos de qualquer titulo de propriedade (posseiro).
Preenchidos todos os requisitos da Usucapião, não há impedimento jurídico para o pleito de um Condômino e/ou Terceiro, em face de outro Condômino, titular de outra Unidade Autônoma, cuja discussão restringe-se a declaração do seu respectivo domínio. Em relação a fração ideal do solo, o Usucapiente, tendo sucesso em suas pretensões, adquirirá também o respectivo porcentual, por força do art. 1.331, parágrafo 3º. assim transcrito:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
(…)
- 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Desta forma, um condômino ou terceiro que ingressa com a competente usucapião com objeto uma unidade autônoma daquele condomínio, obrigatoriamente terá que citar o respectivo titular do domínio e, em caso de sucesso, adquirirá, consequentemente, a respectiva fração ideal do solo, não havendo alteração das características do condomínio, nem da propriedade dos outros condôminos.
A grande polemica acerca deste tema é a necessidade de citar os vizinhos ou demais condôminos na qualidade de confrontantes. Ao nosso ver, como haverá aquisição das respectivas frações ideais do solo, todos os condôminos deverão ser citados na qualidade de confrontantes, cuja matéria de direito será restrita a questões de avanços de divisas, correção do memorial descritivo, e outras neste sentido.
De forma diversa, não há divergências quando a usucapião tem por objeto uma área comum. Veja-se o julgado abaixo:
Usucapião. Condomínio. Parte certa e determinada. Possibilidade.
“O usucapião de parte certa e determinada de condomínio tem o efeito de, nesta medida, individuar a área desapossada como propriedade exclusiva; já não subsistindo o condomínio, cessa a incidência do art. 623 do Código Civil. Recurso Especial não conhecido.”
(STJ – Resp 101.009/SP – Rel. Min. Ari Pargendler – J. em 13.10.1998 – DJ 16.11.1998)
Juridicamente, também é possível a declaração de Usucapião sobre área comum, com a diferença de que deverão ser citados todos os titulares do domínio, na qualidade de expropriados, e que o resultado prático, em caso de sucesso na presente demanda, é a usurpação da área usucapienda do patrimônio dos condôminos, com aquisição originária em favor do Usucapiente, alterando-se as características do condomínio.
3.3 Dos Meios de Interrupção do Prazo de Prescrição Aquisitiva em favor do Condômino e de Terceiros.
Outro assunto interessante a ser tratado, são as formas de contestação da posse de Condôminos e/ou Terceiros posseiros sobre o imóvel de propriedade exclusiva de um dos Condôminos e da área comum.
Para o caso de um terceiro, estar exercendo posse com animus domini em área comum, qualquer um dos condôminos, com o titulo de domínio, pode ingressar com a competente Ação Reivindicatória, que é o meio adequado nesta situação jurídica, aplicado da mesma forma caso a posse seja exercida em área exclusiva, porém, com legitimidade do proprietário detentor daquele título.
O mesmo raciocínio é valido para a situação em que um Condômino esteja exercendo posse, com animo de dono, em área exclusiva de outro Condômino. Isto porque, para aquela área exclusiva especifica, o condomínio exerce a posse injustificadamente, figurando como posseiro.
Entretanto, este não é o instrumento adequado nas situações que um Condômino exerce posse em área comum e com animus domini em face dos demais Condôminos, como fica evidente pela própria redação do art. 1.228, do CC:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
O “condômino usucapiente”, neste caso, não está injustamente sobre aquela área, pois possui, pelo menos em parte, titulo de propriedade da área em questão, diante da respectiva fração ideal. O Colendo Superior Tribunal de Justiça enfrentou a matéria da seguinte forma:
Usucapião.Condomínio. Vários Títulos de Domínio. Ação reivindicatória.
“(…) A comunhão que resulta da multiplicidade de títulos de domínio sobre uma área, atribuindo-o diversos proprietários sobre frações ideais, de localização imprecisa, impede o exercício da ação reivindicatória de um condômino contra o outro. Recurso conhecido e provido.”
(STJ – Resp 30.802/PR – Rel. Min. Dias Trindade – J. em 07.06.1994 – DJ 27.06.1994)
Deste modo, conclui-se que o meio jurídico adequado para se enfrentar esta situação jurídica é o manejo dos interditos possessórios, já que há turbação da mesma, nos termos dos art. 920 e seguintes do CPC, restringindo-se a discussão sobre o exercício da posse.
Já para as chamadas “vaga de garagem”, deve-se encarar de duas formas distintas: quando não há individualização da mesma, considerando-se área de uso comum entre os condôminos e quando há a devida demarcação, com uso exclusivo de um dos condôminos. Para o primeiro caso, nos parece ser aplicado o raciocínio anterior, com a interposição da Ação de Manutenção de Posse, conforme já delineado.
Em relação ao segundo, colaciona-se a decisão abaixo:
CONDOMÍNIO – VAGA DE GARAGEM – FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E MATRÍCULA PRÓPRIA – UNIDADE AUTÔNOMA – REIVINDICAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO – I. A vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, à qual têm aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos. II. Tendo o pedido cunho reivindicatório, é inoponível o fato simples da posse em face do direito de propriedade, salvo exceção de usucapião, de que não se cogitou na espécie. (STJ – REsp 37.928-8 – SP – 4ª T. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo – DJU 15.08.94)
Neste diapasão, no caso de vaga de garagem devidamente individualizada, cabível o pedido reivindicatório pelo condômino prejudicado, por se tratar de posse e propriedade exclusiva do mesmo, nos termos já expostos anteriormente.
- CONCLUSÃO
Por todo o exposto, não há duvidas quanto a possibilidade jurídica da declaração da aquisição de domínio em face de propriedade particular em regime de condomínio edilício, sob a ótica do instituto da Usucapião. Por óbvio, seus requisitos específicos de cada modalidade devem estar presentes e que não foram objetos de enfrentamento do presente estudo. A problemática e controvérsias apresentadas residem, propriamente, na concepção jurídica da propriedade em regime de condomínio edilício.
Concluímos, portanto, o que deve ser observado em eventual demanda de Usucapião em face de propriedade em regime de condomínio Edilício, além dos requisitos essenciais da modalidade de usucapião pretendida, são as particularidades processuais decorrentes, tal como legitimidade para representação em juízo, o que afasta qualquer intervenção do sindico ou dos órgãos administrativos nas referidas demandas, tanto ativa como passiva; confrontantes, os quais devem ser todos os demais proprietários, cuja matéria de direito deverá restringir-se à veracidade e correição dos descritivos da área usucapienda e suas conseqüências que possam lhes afetar.
Além disto, não há como olvidar-se para a obrigatoriedade de citar todos os proprietários quando a demanda tiver como objeto uma área de uso comum do Condomínio Edilício, devendo a ato citatório restringir-se somente em caso de áreas de uso exclusivo, assim definidas em lei.
